宅建対策の個別指導 千代田リーガルスクール

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合格発表の日がだんだんと近づいて来ましたね。
今年度本試験は基本問題が多く、
予備校が予想する合格点は昨年に比べて高めに出ているという印象です。


来年度の受験を検討している方にお伝えしたいことは
「どの科目も基礎を疎かにせず、本試験までに
「体で覚える」レベルまで仕上げて下さい！」ということです。♪　★☆


問題いきます！

【一問目】次の記述のうち民法の
規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。


（１）無権代理行為の相手方は無権代理であることにつき善意であれば、
本人の追認後であっても無権代理人と締結した
契約を取り消すことができる。
（２）無権代理行為の相手方は本人に対して
相当の期間を定めて追認するか否かを確答すべき旨を催告することができる。
そしてその期間内に本人が確答をしない場合には本人は追認を拒絶したものとみなされる。
（３）無権代理人が本人を単独で相続した場合、
本人が自ら法律行為をしたのと同じ法律上の地位を生じる。
（４）代理権を有しない甲が乙の代理人として
丙と乙所有の土地の売買契約を締結した場合乙の追認がなければ
丙は過失があっても善意であればこの契約を取り消すことができる。


正解は・・・（１）　   
（１）無権代理行為の相手方は無権代理
であることに善意であっても本人が追認した後は取り消すことができません。
（２）無権代理行為の相手方は本人に対して
相当の期間内に無権代理行為を追認するかどうか確答すべき旨を催告する
ことができる。その期間内に確答をしない場合には
追認を拒絶したものとみなされますので本肢は正解です。
（３）無権代理人が本人を単独で相続した場合、
本人が自ら法律行為をしたのと同じ法律上の地位を生じます。
つまり無権代理人の行為は当然に有効となります。
（４）無権代理の相手方が契約を取り消すためには
１本人の追認前であること。
２無権代理について善意であること。
が必要である。本肢に記述があるとおり過失があっても、
「善意であれば」取り消すことができます。

【二問目】次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

(1)借地権の存続期間満了前に借地上の
建物が滅失した場合は借地権も消滅する。
(2)借地権の存続期間を当事者が契約で定めていなかった
場合には期間の定めのないものとされる。
(3)平成27年9月、甲が乙のために新規に借地権を設定した場合、
借地権の存続期間は契約で35年と定めた場合は35年となり
25年と定めた場合は30年となる。
(4)合意により借地契約を更新し、期間を定める場合、
その更新後の期間は、最初の更新では15年以上、
2度目以降の更新では10年以上でなければならない。

正解は・・・（３）　

（１）借地権の存続期間満了前に借地上の
建物が滅失しても借地権は消滅しません。
（２）当事者が借地権の存続期間を定めていなかった場合には
その存続期間は「30年」となります。
（３）借地権の存続期間を当事者が契約で定める場合、
その期間は30年以上でなければなりません。
（４）合意により借地契約を更新し、期間を定める場合、
その更新後の期間は、借地権設定後の最初の更新では20年以上、
2度目以降の更新では10年以上でなければなりません。


【借地契約の更新方法】
合意更新
更新について当事者の合意がある。

更新後の期間：
最初の更新→20年以上
２回目以降の更新→10年以上
請求による更新（建物がある場合に限る。）
借地権者が借地権設定者に更新を請求
→借地権設定者が遅滞なく正当事由ある異議を述べない。

更新後の期間：
最初の更新→20年
２回目以降の更新→10年
法定更新（建物がある場合に限る。）
存続期間満了後も借地権者が土地の使用を継続
→借地権設定者が遅滞なく正当事由ある異議を述べない。

更新後の期間：
最初の更新→20年
２回目以降の更新→10年


【三問目】法定地上権の成立に関する
次の記述のうち民法の規定及び判例によれば正しいものはどれか。


（１）甲はＡ土地とＢ建物を所有しており自己の債務の担保としてＡ土地に抵当権を設定したがＡ土地上にあるＢ建物に
所有権の保存登記がなかった。その後抵当権が実行されＡ土地とＢ建物の所有者が異なるに至った場合、Ｂ建物について
法定地上権は成立しない。
（２）甲はＡ土地とＢ建物を所有しており、自己の債務の担保としてＡ土地に抵当権を設定した後にＢ建物を乙に
売却した。その後抵当権が実行され、Ａ土地とＢ建物の所有者が異なることになった場合、Ｂ建物について法定地上権は
成立しない。
（３）甲はＡ土地を所有しており、債務の担保として一番抵当権が設定された当時、Ａ土地上のＢ建物の所有者が
乙であっても、二番抵当権設定時にＡ土地とＢ建物所有者が乙となっていればその後一番抵当権が実行された場合、
Ｂ建物について法定地上権は成立する。
（４）甲が自己の債務の担保として自己所有のＡ土地に抵当権を設定した当時建物は未完成であり、更地としての評価に
基づき抵当権が設定された。その後抵当権が実行された場合、抵当権者ＸがＢ建物の築造をあらかじめ承認していても
Ｂ建物について法定地上権は成立しない。

正解は・・・（４）

（１）建物に所有権の保存登記がなくても法定地上権が成立します。
（２）土地に抵当権を設定登記をした後、
建物を第三者に売却した場合は法定地上権が成立します。
（３）一番抵当権設定時点では「抵当権設定当時、土地と建物の
所有者が同一であること」の要件を満たしていませんが、
その後二番抵当権設定時でこの要件を満たしています。
ただし、一番抵当権設定当時を基準にして上記要件を満たしている
かついて判断しますので要件を満たしていない本肢の場合には法定地上権は成立しません。
（４）抵当権設定当時、土地の上に建物が存在しない場合は法定地上権は成立しません。


【法定地上権の成立要件とは】
１．抵当権設定時に土地の上に建物が存在していること。
◇建物の登記は必要条件ではない。
◇設定後に建物が滅失し同様の建物が再築された場合でも認められます。
２．抵当権設定時に土地と建物の所有者が同一人であること。
◇設定後にどちらかが譲渡され、別人の所有に属した場合でも認められます。
３．土地と建物の一方または両方に抵当権が設定されること。
４．「抵当権実行の結果」、土地と建物の所有者が別々になること。

※成立要件をすべて満たして「法定地上権」が成立します。
要件をひとつずつチェックするには全ての項目を確実に
記憶しているかどうかが得点の鍵になってきます！
　　　　　　　　　　　　　　　
＝＝＝今年度受験された方の合格を心よりお祈り申し上げます！＝＝＝

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